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房地产征收评估流程
2021-11-29

1、选定评估机构

(1)房地产价格评估机构应当由被征收人协商选定。

(2)协商不成的,政府组织被征收人通过多数决定、随机选定等方式确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

2、签订合同

一般由房屋征收部门作为委托人,与评估机构签订评估委托合同。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。征收评估、鉴定费用由委托人承担。

3、实地勘察

房屋征收评估前,征收部门应组织调查并向评估机构提供被征收房屋的基本情况,包括未经登记建筑的认定处理结果,评估机构根据房屋征收部门提供的认定处理结果进行评估。

房屋评估结果关系被征收人的切身利益,仅仅依靠房屋征收部门提供的初步资料是不够的,估价师应对被征收房屋进行实地查勘,亲临现场勘察,通过现场观看、与被征收人沟通,有助于估价师对房屋的新旧、结构、面积、格局等因素进行直观、全面了解,从而作出准确判断。

房屋征收部门、被征收人、注册估价师三方对勘察记录进行签字确认,确保现场勘察的结果客观、公正。

4、评估作价

估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况,对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后,选择其中一种或多种方法对征收房屋价值进行评估。

法律规定,影响被征收房屋的因素有地段、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积和占地面积和土地使用权。

在实践中,政府在制定补偿方案时会对室内装修、机器设备搬迁费用、停产停业损失等费用制定个标准,但这个标准不一定满足每个人的要求,如果能协商一致的,就按协商的来,如果协商不成,可以对上述项目进行评估以确定其价值。

5、结果公示与解释修正

作出评估报告前,对初步评估结果进行公示,被征收人可以提出异议,由估价师现场解释,初步评估结果有错误的,评估机构应当修正,这样有助于保障被征收人的合法权益。

6、评估报告作出、送达

公示和修正后,评估机构应当向房屋征收部门提供被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告,房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

整户评估报告和分户评估报告应当由负责房屋评估项目的两名以上估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。不得以公章代替签字。

7、申请复核

被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估,该申请应是书面形式,并指出评估报告存在的问题。

评估机构应当在10日内完成复核,被征收人或房屋征收部门提出的问题确实合法合理、评估结果确有错误的,应当重新作出评估报告;如果评估报告没有问题、被征收人或征收部门提出的问题不能成立的,应当维持原评估结果,并书面向复核申请人答复,书面答复可以保障在申请鉴定时有书面的凭证。

8、申请鉴定

被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的,自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。专家委员会作出的鉴定就是评估的最终结论。


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