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厂房征收评估有哪些损失评估
2021-07-12

厂房征收评估有哪些损失评估

 一是不动产损失评估。 指拆迁不能移动的财产的补偿价值评估;  

 二是停产损失评估。 是指对因搬迁停产给企业造成的损失的价值评估;  

 三是搬迁费用评估。 指随搬家一起搬家的所有合理费用。  

(一)不动产损失评估

被拆迁企业不动产包括:建筑物、构筑物(设备基础、道路、围栏、挡土墙等)、管道 网络(给排水、供热、电力、燃气、通讯、管理信息系统、安全监控、消防等)、绿化景观和其他不能移动的财产。 房地产损失评估的价值类型为“拆迁补偿价值”。 拆迁补偿价值是指评估对象按照政府房屋拆迁主管部门的有关规定和拆迁补偿标准,在评估基准日可以获得的补偿价值。 例如,当地政府明确规定了树木的补偿标准,补偿价值可以根据树种的树龄确定。 房屋拆迁补偿评估。 当地政府规定了住宅拆迁评估平均指导价,要求非住宅拆迁评估指导价与住宅拆迁评估指导价相比适当波动,但未 对相关因素的调整系数作出了具体规定。 本次评估的对象是一个工业厂房。 很难与住宅相比,也很难找到可比的工业建筑市场交易案例。 因此,经与拆迁人协商,决定本次评估采用成本法确定房地产拆迁补偿价值。  

(二)停产损失评估

 《城镇房屋拆迁管理规定》规定,如果停产停业 因拆迁非住宅房屋,拆迁人应当给予适当补偿。 一般按被拆迁房屋补偿价值的一定比例计算,有的地方法规规定按被拆迁企业上年度月均净利润的数倍给予补偿。  

 搬迁会导致停产,意味着暂时丧失盈利能力。 需要注意的是,机械厂搬迁,其短期停产并不意味着所有经营活动的暂停。 以本案为例,成品仍需按合同履约,原材料仍按计划采购,部分生产经营活动仍在进行中。 在工厂搬迁损失评估中,停产损失评估按公司搬迁期间净利润损失计算。 搬迁期间的月平均净利润采用公司前三年的平均年销售收入净利润率和当年预计的月平均销售收入计算得出。 预计当年月平均销售收入为:上年实际销售收入×(1

前三年销售收入平均增长率)/12。 客户将此次搬迁的时间限制为两个月。  

(三)搬迁成本评估

 工厂搬迁成本评估是针对搬迁财产,包括机械设备、工装模具、工作站设备。 库存、低值易耗品、文件和档案等被用于估算新场地从拆卸运输到安装调试的整个过程的合理成本。 在本次评估中,搬迁费不包括资本成本。  

 搬迁费的评估严格来说并不是资产价值评估。 注册资产评估师应当经过深入调查研究,科学、严谨、经济地针对不同的搬迁物业制定搬迁方案,并以此作为搬迁成本估价的依据。 以机械设备为例,搬迁费一般应包括:拆装费、包装费、吊装费、运费、卸货费、安装调试费、检验费、意外费、管理费、保险费。  

搬迁成本评估是为定价设定的运输计划,而不是搬迁组织措施计划,更不用说装货计划了。  

 工厂搬迁损失评估是注册资产评估师为获得搬迁企业补偿而提供的专业意见。 注册资产评估师应根据搬迁企业所处行业、规模的不同,以及评估报告使用要求的差异,关注可能影响搬迁损失的各个方面。

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