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房地产造价成本构成
2021-09-07

房地产造价成本构成:

 1、土地使用权出让金。  

国家作为土地所有者,在一定期限内将土地使用权有偿转让给土地使用者。 土地使用者支付的土地出让金估算可参考上期政府出让同类土地的出让金金额及时间、地点、用途、临街状况、建筑容积率、土地面积等。 流转期、周边环境条件和土地状况可以修改; 也可根据项目所在地城市人民政府公布的城市基准地价或平均标地价,并根据等级、用途、容积率、使用寿命等因素进行修订。 项目的。  

2、 征地拆迁安置补偿费。  

(1)征地费。 国家建设和征收农村土地发生的费用主要包括土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维护和分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地复垦基金、征地管理费等。 农村征地费用的估算可参照国家和地方有关规定进行。  

(2)房屋征收安置补偿费。 在城市地区,国家和地方政府可以按照法定程序,将国有储备土地或者企业事业单位或者个人已经使用的土地用于房地产开发项目或者其他建设项目。 原用地单位或者个人因土地出让造成经济损失的,新用地单位应当按照规定给予补偿。 它实际上包括两部分费用,即房屋征收安置费和征收补偿费。  

3、早期工程成本。  

前期工程造价主要包括: 

(1)项目规划、设计、可行性研究的成本。 一般可按项目总投资的一定比例估算。 通常规划设计费为建筑安装工程费的3%左右,水文地质勘查费可根据所需工作量和相关收费标准估算。  

(2)“三通一平”等土地开发费用。 主要包括地面原有建筑物和构筑物的拆除费用、场地平整费用以及水、电、通道费用。 这些费用可以根据实际工作量并参考相关计费标准进行估算。  

4、施工安装工程费用。  

指直接用于建设安装工程建设的总成本。 主要包括建筑工程费(建筑及特装工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)  ,以及室内装修工程费等。 在可行性研究阶段,可采用单元估算法、单元指标估算法、近似工程量计算法、估算指标估算法和类似工程经验估算法估算建筑安装工程造价。  

5、基础设施费用。  

也叫红线内工程造价,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电信、环卫等费用,通常为 单位指数估计法计算。  

6、公共配套设施费。  

主要包括发展社区公共设施所发生的不能有偿转移的支出。 估算可参照《建筑安装工程造价》估算方法。  

7、不可预见的费用。  

包括基本保留费和提价保留费。 根据项目的复杂程度和上述成本估算的准确性,以上述1至6项之和为基数,按3%至5%计算。  

8、开发期间的税费。  

开发项目的投资估算应考虑项目开发过程中地方政府或有关部门征收的各种税费。 在一些大中城市,这部分成本在开发建设项目的投资构成中占很大比重。 应根据当地相关法规和标准进行估算。

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